差餉物業估價署在4月底公布新一份的物業報告；其中，新落成私人住宅的使用方式數據，一反過去數十年自用為主的情況，連續2年出租多於自用。數據的變化，是否反映某種大趨勢已悄然出現？
差餉物業估價署每年都會向全港物業發出「物業詳情申報表」，住宅業主要填寫物業是自用抑或出租、如果是出租，也要申報租金。差估署會按申報編制各項物業數據，其中每年新落成的住宅的使用方式，在近2年出現了自用、出租比例大扭轉的罕見情況。
由1996年至2023年，每年新落成，而且在評估差餉時申報為已入住的住宅中，申報為「自用」的，都高於「出租」。2003、2004年的「自用比例」最高，均逾90%，「出租比例」只有6.2%至7.5%。1996至2023年，新落成住宅的出租比例，平均約28%，「自用」平均約為72%。但情況開始在近年扭轉，2022年新樓出租比例為28%，等於長期平均值；2023年升至46.4%，仍低於一半。但2024、2025年，新樓出租比例均逾50%，新入伙住宅出租比例反超自住比例。
上述情況出現，有多個可能原因，包括：
一、投資者的入市成本下跌、按揭槓桿增加：2024年2月全面撤銷三種遏抑樓市的印花稅、2024年10月，非自用物業的按揭放寬至樓價七成。
二、住宅租金回報率回升：2016年中，租金回報率跌穿3%，至2021、2022年，回報率低至2.3%、2.4%，買樓收租的名義回報率較定期存款更低，買樓收租的吸引力明顯不足；情況維持至2023年8月，租金回報率上升至3%以上，至2024、2025年，部分月份的租金回報高達3.7%，適逢銀行存款利率回落，吸引資金回流樓市。
三、租金有持續上升壓力：港府的多個人才計劃、本地大學大幅增加非本地生學額，為住宅租賃市場帶來強勁、持續的需求。
多個原因疊加，可能便是長線投資者在過去兩年大量入市的原因，在一手市場，甚至出現投資者吸納量壓倒自住用家的現象。
看到這裏，可能有人會問：一手市場連續兩年出現落成單位中，出租多於自用的情況，會不會反映樓市過熱？參考過去近30年的數據，在樓市谷底期，如2003、2004年，新盤自住比例都逾九成，一定程度上反映當時樓市的買樓收租活動疲弱。相對來說，在市場公認的樓市高峰如1997年、2021年，新盤自住比例都在七、八成。由於在2024年之前，市場從未出現新盤出租比率高於自用的情況，現時難以一口咬定此是市場過熱的警訊。暫時而言，筆者傾向於認為，港府在2024年撤銷樓市辣招，釋放了被壓抑多年的投資需求，令近年入市收租的個案增加。
雖然新樓「出租」比例在2024、2025年超越「自用」，打破了過去30年的常態。但此現象主因為政府撤辣降低投資成本、租金回報率回升，以及人才計劃帶來的強勁租務需求，暫時不宜視為樓市過熱的訊號。
表：私 人 住 宅 單 位 落 成 後 使 用 方 式
| 年 | 自住 | 出租 | ||
| 單位數目 | 百分比 | 單位數目 | 百分比 | |
| 2025 | 5,511 | 43.4 | 7,197 | 56.6 |
| 2024 | 6,501 | 42.5 | 8,813 | 57.5 |
| 2023 | 7,740 | 53.6 | 6,710 | 46.4 |
| 2022 | 9,239 | 72 | 3,587 | 28 |
| 2021 | 11,291 | 73.2 | 4,130 | 26.8 |
| 2020 | 7,127 | 61.6 | 4,450 | 38.4 |
| 2019 | 8,389 | 62.7 | 4,983 | 37.3 |
| 2018 | 7,084 | 64 | 3,983 | 36 |
| 2017 | 6,056 | 63.4 | 3,489 | 36.6 |
| 2016 | 5,978 | 65.4 | 3,162 | 34.6 |
| 2015 | 5,308 | 66.2 | 2,715 | 33.8 |
| 2014 | 3,918 | 65.1 | 2,096 | 34.9 |
| 2013 | 3,125 | 59.3 | 2,149 | 40.7 |
| 2012 | 3,060 | 53.9 | 2,621 | 46.1 |
| 2011 | 5,260 | 68.9 | 2,379 | 31.1 |
| 2010 | 4,622 | 67.9 | 2,182 | 32.1 |
| 2009 | 2,957 | 74.5 | 1,014 | 25.5 |
| 2008 | 4,181 | 73.6 | 1,497 | 26.4 |
| 2007 | 3,527 | 64.4 | 1,947 | 35.6 |
| 2006 | 4,635 | 69.3 | 2,057 | 30.7 |
| 2005 | 11,133 | 87.3 | 1,615 | 12.7 |
| 2004 | 11,382 | 93.8 | 752 | 6.2 |
| 2003 | 12,202 | 92.5 | 987 | 7.5 |
| 2002 | 13,951 | 89.2 | 1,685 | 10.8 |
| 2001 | 21,575 | 84.6 | 3,914 | 15.4 |
| 2000 | 16,130 | 85.5 | 2,738 | 14.5 |
| 1999 | 9,007 | 78.4 | 2,475 | 21.6 |
| 1998 | 7,262 | 80.4 | 1,767 | 19.6 |
| 1997 | 9,196 | 83.2 | 1,858 | 16.8 |
| 1996 | 14,249 | 71.9 | 5,558 | 28.1 |
原文刊於信報網站2026年5月12日